Несмотря на непростые времена для экономики, рынок недвижимости Крыма не замирает ни на день: жители полуострова активно покупают жильё как в старых, так и в едва построенных домах. Изменится ли ситуация в 2024-м году? О том, что будет происходить с крымской недвижимостью в ближайшее время, рассказал управляющий партнёр Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев.
Плавно вверх и резко вниз
В ушедшем году основной тренд на недвижимость Крыма задавал неизменно растущий внешний и внутренний спрос. По словам эксперта, остановить его не смогли ни чрезвычайные происшествия на полуострове, ни атаки дронов и беспилотников. В результате стоимость крымского жилья заметно подросла.
«На основе роста покупательского спроса мы зафиксировали увеличение цены на все сегменты жилой недвижимости. Для примера, ценник на типовую двухкомнатную квартиру на вторичном рынке вырос по итогам года на 8%. То же самое произошло и с жилыми домами, и с земельными участками», — поделился Илья Пичуев.
Эта тенденция оставалась неизменной на протяжении 11 месяцев. Однако уже в декабре сферу недвижимости потрясли серьёзные изменения, которые, уверен собеседник издания, переломили ход игры. Речь идёт об изменении ключевой ставки и правил льготного ипотечного кредитования граждан.
На первоначальный взнос может не хватить и двух миллионов.
Упёрлись в потолок
Ключевая ставка Центробанка начала расти ещё в августе, и меньше чем за полгода подскочила с 12% до 16% годовых. Вслед за ней вверх устремились и кредитные ставки российских коммерческих банков. По словам аналитика, в одном из популярных банков Крыма с 26 декабря 2023 года ипотеку без льгот и господдержки стали предлагать под 17% годовых.
«Это для обычного покупателя, по сути, заградительный предел, потолок. Выше ставить нельзя, потому что уже никто не возьмёт, хотя и сейчас переплаты получаются космические», — объяснил Илья Пичуев.
Такие изменения вынудили россиян чаще обращаться к форме льготной ипотеки с государственной поддержкой, по которой часть процентной ставки покрывает государство. Однако и здесь последовали ограничения: по новым правилам, первоначальный взнос на льготный жилищный кредит составляет 30% от общей суммы вместо 20%.
По сути, бюджет россиян «зажали» со всех сторон: потребительский кредит требует запредельных переплат по проценту, а льготная ипотека предполагает наличие пары лишних миллионов в кармане. В результате спрос на жильё в кредит в России медленно гаснет уже сейчас.
«Стоит понимать, что львиную долю рынка недвижимости занимают именно ипотечники. Для «вторички» это примерно 50-60% рынка, для «первички» — чуть ли не 70%», — поделился данными эксперт.
Снизив число ипотек, правительство добьётся падения общего спроса на жильё.
По словам Ильи Пичуева, введённые ограничительные меры направлены именно на уменьшение числа ипотечных кредитов. В будущем это остудит спрос на весь рынок российской недвижимости. Следом теоретически придёт и снижение цен, добиться которого не могут уже давно.
Что дальше?
Поэтому, по мнению аналитика, 2024 год в Крыму должен пройти под знаком уменьшающегося ценника на квартиры и дома.
«Мы ожидаем лёгкого снижения цен. Сейчас цены на вторичном рынке достигли 150 тысяч рублей за квадратный метр. Для местного покупателя это слишком много. Но если спрос уйдёт, то предложение станет адекватным», — объяснил Илья Пичуев.
Также эксперт заметил, что рассчитывать на возвращение прежних условий после стабилизации рынка недвижимости не стоит. Крайне маловероятно, что льготная ипотека вновь будет доступна всем, наоборот — шаг за шагом государство пытается вывести её в русло адресной помощи.
Например, вместо сниженной ставки для сотрудников IT-сферы гипотетически может появиться льгота для многодетных, малоимущих, а также учителей и врачей.
Напомним, недавно крымчане столкнулись с новой проблемой. При переоформлении приобретённых квартир или домов оказывалось, что они существуют только на бумаге.
